Welche Rendite darf es denn bitte sein?
Der Immobilienmarkt boomt nach wie vor und der Kauf von Betongold steht weiter ganz oben in der Liste beliebter Kapitalanlageformen. Die Anbieter attraktiver Projekte werben um die Gunst der Kaufinteressenten und versprechen attraktive Mietrenditen.
Da in den letzten Jahren Preise und Mieten nicht im gleichen Verhältnis gestiegen sind, haben die Renditen dadurch natürlich gelitten. Dieser Umstand ist zwischenzeitlich allen Marktteilnehmern bewusst. Und trotzdem sind die Erträge immer noch attraktiver als alternative Geldanlagen. Aber über welche Renditen reden wir eigentlich?
Wichtig: genau hinschauen!
Bei der Wahl des Zinsfußes ist es wie mit dem Angebot auf einem Obstmarkt: Großes Angebot und jeder nimmt sich das, was ihm am besten schmeckt und was er kennt. Kennen tun die meisten die sogenannte Bruttoanfangsrendite. Diese setzt recht simpel den Kaufpreis der Immobilie ins Verhältnis zur erwarteten Jahreskaltmiete. Es leiten sich daraus durchaus attraktive Prozentgrößen ab, die aber im Grunde genommen keine Aussagekraft haben und auch keinen Vergleich mit einer alternativen Anlageform zulassen. Bestenfalls erzielt man einen direkten Vergleich zu anderen Immobilienangeboten, mehr aber auch nicht. Der erste Umstand, der die Rendite um bis zu einem halben Prozent belastet, ist der, dass man die Kaufnebenkosten mit in die Berechnung einfließen lassen sollte. Immerhin betragen diese im Saarland zwischen 8,5 und 12,0 %. Ein zweiter, noch wesentlicherer Aspekt ist die Berücksichtigung der Kosten, die mit der Bewirtschaftung einer Immobilie verbunden sind. Dazu gehören neben der Instandhaltung und Instandsetzung auch die Kosten für Mietausfall und eigene oder fremde Verwaltung. Auch die nicht umlagefähigen Betriebskosten sind in der Berechnung der Nettorendite zu berücksichtigen. Solche Kosten belaufen sich je nach Immobilienart und Alter des Gebäudes auf 15 bis 25 % pro Jahr.
Fazit: Dort wo brutto 7 % plakativ stehen, sind es netto wahrscheinlich nur 4,5 bis 5,0 %, ähnlich einer monatlichen Gehaltsabrechnung.
Es gibt, neben der hier kurz skizzierten Brutto- und Nettobetrachtung, noch weitere Berechnungsmethoden für Renditen. Die Eigenkapitalrendite zählt hierbei sicherlich zu den bekanntesten, und zwar immer dann, wenn ein Anleger vordergründig die Verzinsung seiner eingesetzten Barmittel betrachten möchte. Andere wiederum wollen ergänzend zur Nettobetrachtung auch Mietsteigerungspotenziale und Finanzierungskosten berücksichtigen. Es entscheidet letztendlich der Kunde, was er dargestellt haben will. Insgesamt ist es ein sehr komplexes und vielschichtiges Thema. Dennoch macht es auf jeden Fall Sinn, die Bruttorendite nicht als das Maß aller Dinge zu betrachten, da die Nettorendite wesentlich aussagekräftiger ist.
| Bruttoanfangsrendite = | Kaltmiete (pro Jahr) Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) |
| Nettoanfangsrendite = | Kaltmiete (pro Jahr) - nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten Kaufpreis + Kaufnebenkosten |
Bei allen Fragen rund um die Immobilie, auch bei Renditeobjekten, stehen wir Ihnen mit unseren Immobilienexperten gerne zur Verfügung. Rufen Sie uns an!